证券时报记者 谢忠翔
银行理财紧抓首批商业不动产REITs投资机遇。
近日，首批商业不动产证券投资基金（REITs）在上交所集体挂牌上市，标志着我国公募REITs市场实现从基础设施到商业不动产的业态突破。仅隔数日，监管集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，覆盖京沪深及大湾区商圈，国资、央企、外资多元主体同台，“小步快跑、常态化供给”的信号进一步明确。
在这轮扩容浪潮中，工银理财、中邮理财等多家理财公司相继宣布参与首批商业不动产REITs投资。银行理财资金正加快配置公募REITs资产，逐步成长为继公募基金、保险资金之后的重要买方力量。在低利率与“资产荒”并行的环境下，布局REITs已成为银行理财多资产、多策略转型和增厚产品收益的资产配置方案之一。
抢滩首批商业不动产REITs
6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT 4只产品合计募集资金约203亿元，平均网下认购倍数达78倍。上市首日，4只产品全线收涨，合计成交12.96亿元。
值得一提的是，工银理财在6月17日披露，该公司已对国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产与中信建投首农等首批商业不动产REITs进行了系统性投资。
据工银理财介绍，自2021年首批公募REITs上市以来，该公司广泛参与各类产品投资，累计投资65只（含在途项目），市场覆盖率近八成。2025年，工银理财通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18只公募REITs投资，加权收益率近30%。
中邮理财亦于6月22日宣布，已参与投资首批商业不动产REITs。作为2020年首批公募REITs投资试点机构之一，中邮理财自商业不动产REITs试点启动便前瞻布局，通过战略配售和打新参与了中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力。
事实上，理财资金对REITs的布局早有先例。
早在数年前的公募REITs试点期间，招银理财、光大理财、兴银理财等公司就已参与网下询价或战略配售。此后，多家理财公司逐步扩大对公募REITs的投资。比如，信银理财构建了“基础设施+商业不动产+私募”三位一体的布局体系；建信理财则在2025年以战略投资者身份布局购物中心和数据中心公募REITs项目。
“在低利率和‘资产荒’持续的环境下，商业不动产REITs填补了机构投资者的配置缺口。”在首批商业不动产REITs上市当日，作为战配投资人代表的合凡资产副总经理于凯凡如是表示。国泰海通证券董事长朱健则在致辞中指出，首批商业不动产REITs是金融支持实体经济高质量发展的关键制度创新。
低利率驱动多资产策略转型
证券时报记者观察到，银行理财资金加速涌入REITs市场，背后是传统固收资产收益下行与理财负债端成本刚性之间的持续博弈。
中邮理财表示：“低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的‘新底仓’。”
工银理财提出的打法颇具行业代表性——“固收打底，REITs打新增强”。该公司将REITs打新作为增强策略模块嵌入“固收+”产品框架，用固收类资产筑底，通过机构专属通道争取一二级价差收益。2025年，工银理财新增公募REITs投资的平均加权收益率达27%。
今年1月，平安理财创新业务负责人孙鑫从资产属性角度阐释了银行理财的配置逻辑。银行理财资金具备三大核心特点：体量庞大且稳定、可配置长期限资产适配REITs久期特征、负债端具备短期重置属性。因此，银行理财资金优先选择内生需求稳定的不动产资产，如一线城市及重要交通枢纽周边的保障性租赁住房、供需格局已基本稳定的成熟购物中心等。这类资产的租金随经济周期小幅波动，与理财负债端的调整能力形成匹配。
政策层面的持续扩围，也为理财资金提供了更广阔的标的池。2025年，国家发展改革委印发文件，进一步拓展底层资产覆盖范围。证监会推出商业不动产REITs试点，使底层资产从基础设施拓展至商业综合体、零售、写字楼等领域，形成“商业+基建”的双轮驱动格局。
业内研究人士指出，银行理财以适当比例参与投资REITs弹性品种，可以增厚组合收益。同时，理财资金的交易属性介于公募基金和保险资金之间，兼备配置和交易目标，能为市场提供更多元化的资金来源。
全链条布局深挖长期配置价值
从证券时报记者的观察来看，理财公司对REITs的布局，正从单一的公募REITs打新向全周期、多层次工具延伸。
工银理财近日表示，公司将在持续布局公募REITs的基础上，不断拓展机构间REITs等新品种，探索Pre-REITs等新模式，挖掘物业资产上市前的成长潜力。
中邮理财则依托公募REITs、机构间REITs等多层次工具，构建覆盖商业不动产、基础设施等领域的配置能力。在机构间REITs市场，中邮理财已投资产业园区、农副产品物流集散中心、核心城市消费地标等项目，将存量资产转化为服务先进制造、民生保供与消费复苏的权益资金。
“通过配置多层次REITs，理财产品将原本封闭、大额的不动产投资转化为公开、透明、可分拆、可分红的金融资产。”中邮理财表示，这既盘活了存量资产，也让普惠金融延伸至不动产领域，为居民财富配置增添“抗通胀、稳分红”的新选择。
截至2026年5月末，我国公募REITs总市值已突破2000亿元。中金公司研报指出，一级市场万亿蓝海初步显现，底层资产展现出抗周期性与结构性分化，其中保租房与消费REITs业绩兑现度高、抗周期韧性突出。
不过，随着市场扩容，一级市场投资逻辑已从普涨行情转向精细化定价博弈。华泰证券固收团队认为，首批商业不动产REITs的一二级价差为打新策略提供了可观空间，但不同业态资产的长期配置价值差异将逐步显现。
“REITs兼具股票波动和债券固定收益特性，不是保本产品，也不承诺固定收益。”业内人士提醒，投资者不能简单把分派率等同于投资收益，需关注底层资产现金流来源、租户结构、运营管理稳定性及估值合理性。对于个人投资者而言，借道“固收+REITs”等专业理财产品参与投资，或是更为稳妥的选择。
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